1.절세의 첫걸음 : 필요 경비 챙기기
재산세
종합부동산세
중개수수료 : 임차인 얻기 위한 중개수수료
수익적지출 : 도배, 장판 ,싱크대 교체 등 부동산을 유지 및 관리 차원에서 지출하는 비용
이자비용 : 임대주택을 취득 위한 이자. ( 초과인출금관련 이자 , 공동사업출자금 이자 제외)
화재 보험료 등 임대관련 각종 보험료 .
건물 관리비에 따라 소요 되는 비용 .
여비교통비 : 부동산 관리 위한 여비.
차량 유지비 : 부동산 임대사업을 위해 소요되는 차량 유지 및 감가상각비.
접대비 : 임차인 또는 중개사 등 관련 사업 위해 지출되는 경조사비.
급여 : 임대건물 관리 하는 직원의 인건비.
복리후생비 : 직원의 복리후생을 위해 지출 하는 경비.
임차 위한 가전제품 : 에어컨, 세탁기, 냉장고, 전자레인지 구입비용 등.
자본적지출 : 샷시 공사 , 베란다 확장 등의 감가상각비 . ( 양도세와 비교 )
건물감가상각비. ( 양도세와 비교 )
- 위의 비용들( 감가상각비 제외)은 양도세 낼 때 세금에서 공제되지 않는 경비 입니다. 따라서 종합소득세 신고시 반드시 공제 받는게 중요 하겠지요 . )
2. 장부기장 하기
모든 사업자는 장부를 작성하도록 되어 있습니다.
장부를 작성해서 신고한다는 의미는 손익계산서 및 재무상태표, 간편장부를 만들어 신고하는 것을 말합니다.
장부에 의한 신고는 다음과 같은 혜택이 있습니다.
- 비용 빠지지 않게 관리하여 소득세 절세 ( 당연하지만, 가장 중요함 )
- 기장세액공제 : 납부 할 세액 × 20% 공제
- 무기장가산세 제외 : 납부할 세액 × 20%
3. 결손금 공제하기
주택임대사업자의 결손금은 다른소득에서 공제가 됩니다. 또한 다른사업의 결손금은 주택임대사업자의 소득에서 공제 될수 있습니다. 주택임대소득에서 결손금이 발생한 경우 근로소득세에서 기납부한 세액을 공제 받을수 있습니다. 장부작성 ( 재무상태표 및 손익계산서 )을 전제로 가능합니다.
주택임대소득이 아닌 다른 부동산 임대소득에서 손실은 주택임대소득이나 근로소득과 공제 받을 수 없습니다.
다만, 부동산 임대소득에서만 이월공제 받을 수 있습니다
4. 이월결손금 공제 하기
주택임대소득에서 발생한 결손금은 10년간 주택임대소득 또는 근로소득에서 이월공제가 가능합니다. 장부작성을 전제로 합니다.
5. 사업자 등록하기, 임대소득세 신고하기
사업자등록은 필수 입니다. 무신고시 걸릴 확율이 아주 아주 높아졌기 때문입니다.
사업자의 미등록 미신고시 다음과 같은 불이익 있습니다.
- 무신고 가산세 : 납부할 세액 × 20%
- 무납부 가산세 : 납부할 세액 × 1일 × 25/100,000 ( 년간 약 9.125%)
- 미등록 가산세 : 총수입금액 × 0.2%
- 원래 납부할 세액
- 제척기간 : 7년 , 제척기간은 세무서에서 세금을 부과할 수 있는 기간을 말합니다. 과거 7년분까지 한꺼번에 과세 할 수 있습니다.
법인으로 주택임대사업자 운영하기
개인소득세의 틀에서 벗어나 2억까지 세율이 10% 인 법인으로 운영하는 것도 방법입니다.
법인으로 운영하기에 적합한 사업자는 다음과 같습니다.
- 다수의 주택을 투자하고 싶은 투자가
- 재건축 재개발 투자가
- 1세대 1주택을 만들기 위한 사람
- 종부세가 많은 사람
- 건강보험료가 많은 사람
- 상속 및 증여에 고민하는 사람
- 미래 양도소득세를 줄이고자 하는 사람